ACQUISITION IMMOBILIÈRE AUX ÉTATS-UNIS : les bonnes pratiques pour éviter les dérives…

ACQUISITION IMMOBILIÈRE AUX ÉTATS-UNIS : les bonnes pratiques pour éviter les dérives…
Ferraille d'une ancienne voiture devant une maison abandonnée.

Cette semaine un fait divers impliquant une société Cannoise a retenu toute notre attention.

En effet, nous pouvions lire dans les journaux NICE MATIN et MEDIAPART du 13 Mai dernier : « Une escroquerie immobilière à Détroit fait des centaines de victimes en France ».

Il y est question de plusieurs centaines d’investisseurs lésés suite à l’achat de biens immobiliers dans la ville de Détroit, biens commercialisés par l’intermédiaire d’un professionnel, se positionnant comme le n°1 Européen de l’investissement international.

Ce dernier aurait, a priori, commercialisé plus de 2000 maisons selon un montage dit « indirect », les acquéreurs ayant investi dans l’achat de parts de sociétés et non pas de biens immobiliers en direct, cette dite société ayant de surcroît, utilisé le montage d’un crédit vendeur « Land Contract » à 58% de la valeur du bien.

Quand bien même cette forme d’acquisition – crédit vendeur – se trouve être totalement légale et régulièrement pratiquée aux USA, elle n’en est pas moins risquée :

  • Tant que l’échéance de ce crédit n’est pas atteinte : en effet l’investisseur devient pleinement propriétaire au terme du crédit.
    Le non-paiement d’une seule échéance suffit à invalider l’acte : l’acheteur perd ainsi ses 58% d’apport et la propriété visée.
  • si l’acte de « land contract » n’est pas encadré par un notaire ou avocat certifié, lequel validera l’identité de l’acheteur , du vendeur , le bien lui-même et de l’intermédiaire broker

En l’espèce, D3 GESTION, simultanément « intermédiaire » et « propriétaire vendeur », n’avait pas validé les actes par une Title Company.

Bouée de sauvetage accrochée sur un support en bois en forme de toit de maison

Actuellement, plusieurs clients de cette société cannoise nous sollicitent afin de leur apporter un soutien opérationnel pour transférer la gestion de leurs maisons. U.S FOR US apportera son soutien et son expertise pour faciliter ces transferts.

Une telle situation nous motive plus que jamais à insister sur les « fondamentaux » de l’investissement aux USA au travers de notre expérience en la matière.

U.S for US choisit de présenter à la commercialisation des maisons individuelles en direct, la transaction s’effectue exclusivement auprès d’un Notaire-Avocat américain certifié (Title Company) : cet achat vous confère un titre de pleine propriété « Warranty Deed ».

U.S for US a également identifié des gestionnaires « Property Managers » exerçant sur place, prenant en charge pour le compte du propriétaire l’inspection et la certification du bien pour sa mise en location, le règlement des taxes foncières, l’assurance PNO du bien, l’entretien courant et les réparations au fil des besoins.

Autant que faire se peut, nous évitons le conflit d’intérêts entre Broker et Property Managers.

En la matière, ces gestionnaires américains, accrédités « Realtors » – agents immobiliers agréés- sont de surcroît, Présidents du DAR – Detroit Association of Realtors – sous l’égide du réseau fédéral d’agents immobiliers sur tout le territoire américain (l’équivalent de la FNAIM en France).

U.S FOR US met à disposition un service d’expertise-comptable agréé « Certified Public Accountant » pour établir les déclarations annuelles des revenus « Individual Tax Return » de nos clients.